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          大悅城為沖千億加快周轉:1400億元負債壓頂

          2020-04-27 11:03:44 來源:中國網財經

          奔跑在規模擴張賽道上的大悅城近日發布2019年年度報告。報告期內,大悅城實現營業收入337.87億元,較上年同期增長52.41%。

          對于營收的高速增長,大悅城表示,主要系本期達到結算收入條件商品房資源同比增加。數據顯示,2019年大悅城住宅類項目(包括權益類項目)實現結算面積96.59萬平方米,結算收入282.78億元,分別同比增長54.3%和121.86%。

          從2019年收入構成看, 商品房銷售及一級土地開發業務為大悅城貢獻了268.97億元的收入,同比增長64.95%,占總營收的比重由上年的73.55%增至79.61%。

          凈利潤增速下降逾100個百分點

          與營收的高速增長不同,大悅城的凈利潤呈現出明顯的增速放緩趨勢。數據顯示,2019年,大悅城實現歸屬于上市公司股東的凈利潤和扣非凈利潤分別為23.78億元和12.31億元,分別同比增長15.27%和0.51%,而2018年這兩項指標的增速分別為118.27%和45.24%。

          此外,大悅城2019年的銷售毛利率下降1.31個百分點至41.2%。分產品看,商品房銷售及一級土地開發、投資物業及相關服務的毛利率分別為37.91%和62.4%,與上年同期相比分別減少了4.98個百分點和1.18個百分點。

          那么,這是否意味著大悅城盈利質量不及從前?中國網財經記者致函大悅城,得到的回復是:公司將繼續以規模和高質量發展并舉為方向,適度地在規模與高質量發展方面尋求合理平衡,更加注重高質量發展。

          規模方面,年報數據顯示,2019年大悅城實現全口徑簽約金額(包括權益類項目)710.82 億元,雖然與上年同期相比大幅增長,但距離千億目標還有一段距離。

          在2019年4月舉行的品牌發布會上,大悅城曾提出“2021年沖擊千億陣營”的目標。盡管2020年以來房地產行業受新冠肺炎疫情影響較大,各大企業紛紛下調銷售目標。不過,大悅城表示,公司將堅持多元化土地獲取模式,進行高效優質的擴張發展,快速提升公司規模及經營,確保 2021 年前銷售規模破千億的目標達成。

          據大悅城方面透露,今年2月初公司全國線上營銷中心正式對外開放,實現在線看房、在線咨詢等功能。隨著疫情防控逐漸明朗,公司旗下項目已恢復開發生產,力保項目開發的有序推進及商業物業的安全運營。

          負債總額超1400億元

          為沖擊千億規模,2019年大悅城積極拿地儲糧。大悅城副總經理姚長林也曾在品牌發布會上公開表示,預計3-5年公司新增土儲超過6000萬平方米,持有性項目及銷售型項目都將超過50個。

          數據顯示,2019年大悅城新增土地項目22個,新增土儲土地面積為187.91萬平方米,比2018年的91.56萬平方米增加了105.23%。2020年一季度,大悅城已累計新增4個項目,拿地總金額達18.65億元,土地出讓面積合計為27.2萬平方米。

          大手筆拿地的同時,大悅城的負債也一路走高。截至2019年12月31日,大悅城負債總額為1406.42億元,比上年同期增長了159.69億元,其中一年內到期的非流動負債為135.91億元;資產負債率為76.78%。

          此外,大悅城還在積極“賣資產”。2020年3月26日,北京產權交易所消息顯示,大悅城子公司鵬源發展掛牌轉讓北京名都100%股權。值得一提的是,北京名都從2019年8月一直“賣到現在”,價格從1.3億元降至9275萬元,已經是第次四被掛牌轉讓。2019年8月30日,大悅城地產擬轉讓旗下兩家子公司泉智公司及耀賽公司全部權益。

          不過,大悅城對于公司的償債能力似乎并無擔憂。其表示,截至2019年末,公司持有的現金和現金等價物余額為270.35億元,在手現金充裕,完全覆蓋一年內到期有息負債之和。此外,截至2019年末,公司尚未使用的銀行借款額度為506.09億元。

          大悅城在回復中國網財經記者采訪時時也介紹了公司的降負債的舉措,比如積極推進股權融資,2019 年 12 月,公司成功完成非公開發行股份足額募集資金 24.26 億元; 同時, 2019 年完成將上海長風大悅城項目、西安大悅城項目相關股權注入大悅城商業并購改造基金。

          進入2020年,大悅城對資金的需求持續上升。據最新數據統計,大悅城一季度累計新增借款金額100.21億元,占2019 年末凈資產的比例為23.56%。值得注意的是,大悅城今年將迎來大額債券償還到期。據了解,大悅城將有“15中糧01”、“中糧次級”、“中糧優先”3只債券將于2020年8月到期,發行規模合計為35億元,到期應付利息約為6.08億元。

          從拿地到開盤周期縮短5.6個月

          大悅城在年報中披露,公司2020年的銷售計劃是加快去化速度,提高存貨周轉效率。數據顯示,2019年大悅城拿地至開工平均周期較大運營體系施行前同比縮短2.2個月,拿地到開盤周期較大運營體系施行前同比縮短5.6個月。

          不過,“高周轉”模式下,大悅城的項目建設卻遭受考驗,旗下項目多次被監管部門點名通報。2020年1月9日,濟南市住建局發布《建設工程揚塵治理督查情況匯總(12月30日—1月5日)》,通報顯示,13個項目存在揚塵治理措施落實不到位,其中包括大悅城旗下的中糧濟南大悅城項目。通知指出,上述項目施工現場存在大面積裸土未覆蓋、細顆粒易飛揚物料露頭存放、施工道路不保潔嚴重積塵等問題,還對問題情節嚴重的中糧濟南大悅城等項目進行曝光并提出批評,并將所有問題項目的檢查結果計入月度掛牌管理。

          除此之外,青島大悅城房地產開發有限公司(以下簡稱“青島大悅城”)也曾因建筑施工揚塵問題被查處。2019年3月,青島市住建局發布《關于開展房屋建筑施工揚塵集中整治第二輪督查情況的通報》,其中市民廣場項目因現場部分裸土未覆蓋遭到通報。通報顯示,該項目建設單位為青島大悅城,大悅城間接持有其100%股權。

          2019年11月,青島市即墨住建局在網站發布《我區開展下半年工程監理專項檢查工作》,對包括中糧大悅城項目在內的9家監理項目下達隱患整改40余條。與此同時,中糧大悅城項目還被曝出部分公寓存在捆綁銷售。據“房產青島”2019年8月報道,業主若要購買公寓必須接受5000元/平方米的裝修費用,其中包含3000元硬裝和2000元軟裝。

          對于上述處罰及投訴是否與公司的高周轉戰略有關,大悅城沒有給出正面回復,僅表示:公司積極進行大運營體系建設,提高項目資金運營效率,實現公司規模的跨越式發展。公司充分利用兩個上市公司的整合優勢,在“精準投資、科學運營、力控風險、良好回報”的年度經營方針指引下,扎實推進各項業務,整體發展勢頭良好,并朝著高質量發展方向有序推進。(記者 舒越 實習生 馬雨筱旭)

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